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          棚改資金收緊 抑制樓市“虛火”

          作者: 發布于:2018-07-03 17:47:44 來源:新京報

             最近,相關部門一再釋放收緊棚改資金的信號,這意味著過去幾年依靠棚改資金推動樓市的模式就此要終結,房地產市場也將重新回歸到理性發展的軌道。


            近日,全國各地,特別是三四線城市的樓市持續火爆,引發了社會廣泛關注。為了遏制快速上漲的房價,管理部門不得不多次出手。除了各地政府加碼限購力度,住建部也分別約談了12個房價上漲過快的城市,同時對導致房地產亂象的行為展開專項檢查整頓。


            不過,最讓房地產市場感到震驚的消息是棚改資金有可能要收緊了。


            我國棚戶區改造工程由來已久,早期的棚改基本以實物安置為主,也即對拆遷戶給予相應面積的住房進行補償。到2015年,由于房地產市場出現了庫存增加的壓力,為了推動樓市“去庫存”的進程,管理部門提出了由實物安置為主轉變為貨幣補償為主的做法。


            不過在一二線城市,依然保留實物安置為主、貨幣補償為輔的棚改模式,但在庫存壓力較大的三四線城市,貨幣補償為主、實物安置為輔的模式很快就占據了主流。值得注意的是,在2016年和2017年的政府工作報告中,均有“提高貨幣化安置比例”的明確提法。


            以貨幣補償為主的棚改模式一度被認為是“金融創新”的典范,其具體做法是央行通過低息PSL(抵押補充貸款)向國開行發放貸款,國開行通過棚改專項貸款向地方政府發放貸款,地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款,地方政府拆遷賣地后償還國開行貸款,國開行償還央行貸款,從而形成資金流的閉環。


            在這種政策的推動下,全國城市,尤其是三四線城市很快出現了供需兩旺的局面。其中的原因是,大量資金進入開發商手中,形成了新的供給能力。但與此同時,獲得大量現金的拆遷戶又具有較強的購房需求。


            據統計,2016年政府計劃進行600萬套棚戶區改造,實際完成606萬套;2017年計劃600萬套,實際已完成609萬套。貨幣補償為主的棚改模式使得棚改貨幣化的安置率一再提高,由2014年的10%提高到2015年的29.9%,再到2016年的48.5%。貨幣化安置的數據在今年前5個月就已用掉了4300多億,而今年的指標其實也只有6000億-7000億。


            就這樣,前陣子尚在為“去庫存”發愁的樓市,突然變成了供不應求的市場,樓市價格也出現了大幅上漲。這其中,棚改資金的助推“功不可沒”。據有關研究,在2015至2017年期間,棚改貨幣化去庫存面積占當年商品房銷售分別為11.9%、15.9%和21.2%。假如剔除棚改貨幣化對商品房銷售的影響,那么商品房銷售增速將下降至-2.9%、16.9%和4.2%。顯然,棚改資金的收緊,將有助于降低樓市的“虛火”。


            雖然國開行對棚改資金斷供的消息予以了否認,但管理層對棚改貨幣化模式的擔憂增加卻是事實,“提高棚改貨幣化安置比例”的提法也不見了蹤影。這預示著過去幾年依靠棚改資金推動樓市的模式就此要終結,房地產市場將重新回歸到理性發展的軌道。


            當然,棚戶區改造是重要的民生工程之一,就此終止是不可能的事情。只不過在資金的籌集和使用方面,還需更多的探索和創新。唯此,才能在保障民眾居住質量提高的同時,實現房地產市場的健康穩定發展。李長安(經濟學者)

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