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          德國、瑞士房地產管理及對我國的啟示

          作者: 發布于:2015-07-15 14:21:13 來源:財政部

            一、德國、瑞士房地產市場狀況

           

            德國和瑞士作為發達國家,房地產市場經過多年的發展,已進入一個穩定發展期,表現出幾個顯著的特點:

           

           ?。ㄒ唬┳》抗┬杩傮w平衡,個別城市略有差異。目前,德國大約有8200萬人口,3900多萬家庭,約4030萬套住房,平均2人一套住房,人均居住面積達到42.8平方米;瑞士人口約770萬人,約350萬戶家庭,大約350萬套住房,平均2.2人有1套住房,人均居住達到面積44平方米,住房供需總體平衡。但兩個國家也有個別地區住房供需略有差異。如,德國漢堡和慕尼黑等大城市住房相對緊缺,柏林市的住房則相對富裕。瑞士蘇黎世、日內瓦人口較多,住房顯得相對緊張;而其他城市人口較少,住房則相對寬松。

           

           ?。ǘ┳夥勘壤^高,房屋自有率較低。目前,德國有57%的人口租住住房,只有43%的人口擁有產權房。年輕人住房自有率更低, 2006年30歲以下的人住房自有率僅為8.8%。2000年,在瑞士住房市場中,約65%為出租住房,35%為自有住房。2010年,瑞士住房自有率提高到40%左右。據了解,德國、瑞士兩國的住房自有率均明顯低于挪威(83%)、西班牙(83%)、法國(53%)等其他發達國家。

           

           ?。ㄈ┳赓U住房以市場為主提供,社會保障房比例較小。在德國住房租賃市場中,61%為私人提供,17%為私人企業提供,10%為政府提供(含8%社會保障房),9%為住房合作社提供,3%為其他機構提供。在瑞士,住房租賃市場中,僅有4%歸聯邦或者市政府所有,56%屬于個人,9%屬于集資建房,8%屬于房地產公司,5%屬于保險公司,8%屬于各類基金,10%屬于教會等組織。其中,約8%為社會保障房。

           

           ?。ㄋ模┓績r和房租相對穩定,居民住房負擔總體不高。在過去十年,德國住房價格相對穩定,2010年的房價僅僅略高于2005年水平,每平方米房價(柏林2500-3000歐元)與居民月人均收入(2500-3000歐元)大體相當;房租雖然略有上漲,但負擔不大,2010年租金比上年上漲1%,比2005年上漲了6.4%,房租支出占家庭凈收入21.9%,處于一個較為適度的水平。瑞士近幾年房價年均漲幅在2%左右,2010年房價比2005年上漲了16.8%。2011年6月份以來,由于瑞郎與歐元實行聯系匯率制度,歐洲一些資金進入瑞士房地產市場,加上利率較低,房價上升速度有所加快。除蘇黎世、日內瓦以外,其他城市房價相對較低。目前瑞士每平方米平均房價約5000瑞郎,而瑞士人月均收入為6000—7000瑞郎。瑞士的房租也較為穩定,2000-2010年年均漲幅在1.7%左右,2010年房租比2005年漲了10.7%,租房者平均租金費用占收入19.4%左右,大約75%的人群租金費用占收入20%以下,僅有8%的人群租金費用占收入比例超過了35%。

           

            二、德國、瑞士房地產管理措施

           

            近年來,德國、瑞士房地產市場之所以能夠保持相對穩定健康的發展局面,與兩國政府對于房地產市場的管理分不開。

           

           ?。ㄒ唬┳》糠煽蚣芟鄬ν晟?,住有所居目標明確。德國《民法》是住房政策的法律基礎,它規定了居住權是公民權利的重要組成部分,保障公民的基本居住條件,是德國政府住房管理的基本目標。在此目標下,德國制定了較為完善的住房法律框架,涵蓋了住房建設、住房保障、租金管理、住宅現代化等各方面。在住房建設方面,德國先后于1950年和1956年通過了《第一套住宅建設法》和《第二套住宅建設法》,明確規定了聯邦、州、市縣政府在住房建設方面的公共資金支持、稅費減免、融資支持、住房保障等方面的職責和具體措施。在住房保障方面,1965年,德國聯邦政府出臺了《住房補貼法》,規定凡家庭收入不足以租賃適當住房的公民都可以向政府提出申請,經審查合格后獲得住房補貼。補貼按照家庭人口、稅后收入及租金水平計算發放,使補貼后家庭實際負擔的住房支出相當于稅后收入的20-25%左右。在房屋銷售和租賃方面,德國《民法》規定了房屋銷售、房屋租賃當事人的基本權利和義務,并通過《租金法》和《驅逐保護法》等進行了補充,核心在于保障房東與房客的權益,既保護房東合理收益權,也保護房客不被房東驅逐、房租不盲目上漲的權利。在住宅現代化方面,德國制定了《住宅現代化法》,規定了舊房改造的有關政策措施。瑞士《憲法》第34條明確規定了聯邦政府在促進住房建設、對低收入者提供住房保障支持、保護租房者權利等方面的義務。同時,還制定了房屋租賃相關法律,鼓勵私人建房出租。

           

            

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